Waarom huisvesting in New York City een groot probleem zou kunnen zijn voor NYCB

By | February 11, 2024

Beleggers hebben tot nu toe deze maand de aandelen van commerciële vastgoedverstrekker New York Community Bancorp (NYCB) gestraft. Om te begrijpen waarom, is het nuttig om de veranderende economische realiteit van een belangrijk onderdeel van New York City te begrijpen: het huurgestabiliseerde appartementencomplex.

De grootste kredietexposure van de regionale bank heeft betrekking op de woningbouw. Ongeveer de helft van deze portefeuille is gebonden aan talrijke appartementsgebouwen in de Big Apple, waar de jaarlijkse huurverhogingen door de overheid worden gereguleerd.

En dat is precies waar beleggers zich zorgen over maken. Vanwege de hoge rentetarieven en nieuwe limieten voor huurverhogingen zouden deze eigendommen uiteindelijk veel minder waard kunnen worden dan ze ooit waren, wat Wall Street ertoe aanzet zich af te vragen of deze geldschieter van $ 116 miljard in staat zal zijn om in de loop van de tijd te doen wat hij verwachtte om verliezen op te vangen. .

De in Hicksville, N.Y. gevestigde bank probeert investeerders ervan te overtuigen dat zij de situatie onder controle heeft.

De nieuwe CEO van NYCB, Alessandro DiNello, vertelde analisten woensdag dat het bedrijf eraan zou werken om zijn blootstelling aan commercieel onroerend goed te verminderen. De bank heeft ook $3 miljard aan leningen gekoppeld aan kantoorpanden, een ander potentieel pijnpunt in de toekomst nu de werkgewoonten in de grote steden veranderen.

Vrijdag kochten DiNello en andere bestuursleden voor ongeveer $873.000 aan NYCB-aandelen, en dat blijk van vertrouwen zorgde ervoor dat het aandeel met 17% steeg.

Het is nog steeds met 53% gedaald sinds 31 januari, toen het bedrijf analisten verraste door het dividend te verlagen en een netto kwartaalverlies van $252 miljoen te rapporteren. De bank zei die dag dat ze 552 miljoen dollar opzij had gezet voor toekomstige kredietverliezen, ruim boven de schattingen, om de kwetsbaarheden in verband met kantoorpanden en meergezinsappartementen aan te pakken.

NYCB heeft zijn wortels in New York City. Opgericht in 1859 als de Queens County Savings Bank, was het de eerste spaarbank van de staat New York in Queens. Het bedrijf ging in 1993 naar de beurs en werd in de daaropvolgende decennia een van de grootste kredietverstrekkers van de stad aan eigenaren van huurgestabiliseerde gebouwen.

BESTANDSFOTO: Een man loopt langs een gesloten filiaal van de New York Community Bank in New York City, Verenigde Staten, 31 januari 2024.  REUTERS/Mike Segar/Bestandsfoto

Een filiaal van de New York Community Bank in New York City. (Mike Segar/REUTERS/Bestandsfoto) (REUTERS/Reuters)

Bijna de helft van alle appartementen in New York City heeft een huurstabilisatie. Het was een systeem dat erop gericht was sommige eenheden betaalbaar te houden, vooral in oudere gebouwen gebouwd vóór 1974.

Wat meergezinswoningen zo lang waardevol maakte, waren lokale wetten die verhuurders meer vrijheid gaven om de huurprijzen te verhogen in lijn met de marktprijzen, waardoor deze eigendommen lage maar stabiele inkomstenstromen kregen.

Een verandering in de staat New York in 2019 beperkte de huurstijgingen, waardoor de winsten van gebouweigenaren daalden en hen minder prikkels werden gegeven om de eigendommen te renoveren. Toen maakten de stijgende inflatie en rentetarieven het onderhoud en de schulden die aan deze gebouwen verbonden waren duurder.

NEW YORK, NEW YORK - 19 MEI: Een oud woongebouw dat nu is omgebouwd tot dure appartementen, te zien op 19 mei 2023 in de wijk Lower East Side van New York City, New York.  (Foto door Andrew Lichtenstein/Corbis via Getty Images)NEW YORK, NEW YORK - 19 MEI: Een oud woongebouw dat nu is omgebouwd tot dure appartementen, te zien op 19 mei 2023 in de wijk Lower East Side van New York City, New York.  (Foto door Andrew Lichtenstein/Corbis via Getty Images)

Een blik op appartementen in de Lower East Side van New York. (Andrew Lichtenstein/Corbis via Getty Images) (Andrew Lichtenstein via Getty Images)

Er bestaat nu de vrees dat verliezen of wanbetalingen zich kunnen opstapelen naarmate leningen vervallen of er een gedwongen verkoop van deze eigendommen met een grote korting plaatsvindt.

Dit gebeurde eind vorig jaar, toen de Federal Deposit Insurance Corporation voor ongeveer $15 miljard aan leningen verkocht die waren gedekt door huurgereguleerde gebouwen die ooit in handen waren van de Signature Bank. In 2023 werd een van de drie grote kredietverstrekkers door toezichthouders in beslag genomen. De omzet bedroeg 39%.

“Dit kan allemaal niet snel genoeg gebeuren”

En dat is de uitdaging voor NYCB terwijl het uit zijn huidige hachelijke situatie probeert te komen. Het bedrijf wil de concentratie op commercieel vastgoed afbouwen zonder verliezen te moeten accepteren, maar dat zal lastig worden.

“Ik vind [NYCB] Beleggers maken zich terecht zorgen”, zegt Joshua Siegel, een voormalige bankier en huidige CEO van het in New York City gevestigde StoneCastle, een vermogensbeheerder en adviesbureau dat aandelen- en depositofinanciering verstrekt aan kleinere Amerikaanse banken.

‘Dit zal slecht aflopen voor de stad, omdat we allemaal in geleende tijd zitten en iemand moet betalen’, zei Siegel, die breder sprak over de dynamiek van de meergezinsvastgoedmarkt in New York.

Janney-analist Chris Marinac zei tegen Yahoo Finance: “Ze willen dat ze hun boek diversifiëren.”

Maar “niets van dit alles kan snel genoeg gebeuren voor beleggers die zich zorgen maken over hun aandelen.”

Kredietbeoordelaar Moody’s benadrukte deze week de blootstelling van de bank aan huurgereguleerde appartementen en kondigde aan dat de kredietwaardigheid van NYCB naar junk was verlaagd. Dergelijke gebouwen hebben ‘in het verleden goed gepresteerd’, zegt Moody’s, maar ‘deze cyclus zou anders kunnen zijn.’

De New York Community Bank zei vorige week dat haar huurgereguleerde portefeuille een lening/waarde-ratio van 58% had en een lage niet-renderende leningratio van 0,52%. ‘Bekritiseerde’ leningen waren echter goed voor 14%, oftewel 2,4 miljard dollar, van de portefeuille.

Van de totale meergezinsportefeuille van de bank waren problematische leningen goed voor 8,3%.

“Er gaat niets boven wat we in 2008 zagen”

Het debat onder analisten is of de problemen van NYCB uniek zijn of dat ze slechts het begin zijn van een grotere spanning voor een aantal regionale banken in de VS.

Volgens de Mortgage Bankers Association bezitten banken de helft van alle uitstaande commerciële vastgoedleningen, terwijl kleinere banken de meerderheid in handen hebben.

En volgens Apollo-hoofdeconoom Torsten Slok (Apollo is het moederbedrijf van Yahoo Finance) zijn de achterstallige rentetarieven op commerciële vastgoedleningen die niet door de eigenaar worden bewoond, in het vierde kwartaal naar het hoogste niveau sinds 2013 gestegen.

Volgens Siegel is er geen sprake van een landelijke crisis. “Het is een marktcrisis en ik zou vooral zeggen dat het om commercieel vastgoed gaat in de grote steden, waar de leegstand nog nooit zo hoog is geweest”, voegde hij eraan toe.

Minister van Financiën Janet Yellen zei donderdag tegen de wetgevers in de Senaat dat “ik hoop en geloof dat de zwakheden in commercieel onroerend goed “geen systeemrisico voor het banksysteem worden.”

Minister van Financiën Janet Yellen getuigt tijdens een hoorzitting van de Senaatscommissie voor Banken, Huisvesting en Stedelijke Zaken waarin het jaarverslag van de Financial Stability Oversight Council aan het Congres wordt onderzocht, donderdag 8 februari 2024, op Capitol Hill in Washington.  (AP-foto/Mariam Zuhaib)Minister van Financiën Janet Yellen getuigt tijdens een hoorzitting van de Senaatscommissie voor Banken, Huisvesting en Stedelijke Zaken waarin het jaarverslag van de Financial Stability Oversight Council aan het Congres wordt onderzocht, donderdag 8 februari 2024, op Capitol Hill in Washington.  (AP-foto/Mariam Zuhaib)

Minister van Financiën Janet Yellen getuigde afgelopen donderdag voor wetgevers in de Senaat. (Mariam Zuhaib/AP-foto) (GEASSOCIEERDE PERS)

Maar “er kunnen kleinere banken zijn die onder druk komen te staan ​​door deze ontwikkelingen.”

Voormalig FDIC-voorzitter Sheila Bair zei dezelfde dag tegen Yahoo Finance dat er “nog een paar bankfaillissementen” zouden kunnen plaatsvinden als kredietverstrekkers niet over voldoende reserves beschikken om potentiële verliezen op commercieel onroerend goed op te vangen.

Maar “het lijkt in niets op wat we in 2008 zagen”, voegde ze eraan toe, verwijzend naar een huizencrisis die uiteindelijk enkele van de grootste financiële instellingen van het land en honderden andere banken in de Verenigde Staten failliet liet gaan.

David Hollerith is een senior reporter bij Yahoo Finance, die zich bezighoudt met bank-, crypto- en andere financiële gebieden.

Klik hier voor een gedetailleerde analyse van het laatste beursnieuws en gebeurtenissen die de aandelenkoersen beïnvloeden.

Lees het laatste financiële en zakelijke nieuws van Yahoo Finance

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *